จำนองที่ดินกับขายฝากที่ดินแตกต่างกันอย่างไรโทร 090-6389501ดอกเริ่ม1บาท

จำนองที่ดินกับขายฝากที่ดินแตกต่างกันอย่างไร

ดิฉันไปกู้เงินมา 50000 บาท เค้าคิดดอกเบี้ยร้อยละ 3 เจ้าหนี้บอกว่า รวมทั้งเงินต้นและเงินดอก ก็ 65,000 บาท  เจ้าหนี้บอกว่าต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ดิฉันก็เอาที่ดินไปค้ำประกัน เจ้าหนี้บอกว่า แกจะไม่รับจำนองที่ดิน แต่แกจะฝากขายที่ดิน เพราะแกบอกว่าถ้าเราไม่ไถ่ถอน แกจะได้ฝากขาย แกบอกว่าถ้ารับจำนอง จะต้องมานั่งเสียเวลาฟ้องศาล ดิฉันอยากทราบว่า ถ้าเราไม่ไปไถ่ถอนตามเวลาที่กำหนด เจ้าหนี้เค้าจะดำเนินการอย่างไร แล้วเราสามารถไปไถ่ถอนหลังจากพ้นกำหนดสัญญาได้ไหม

คำแนะนำทนายคลายทุกข์
1.การขายฝากที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ ย่อมเป็นการทำสัญญาซื้อขายและเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ย่อมทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินขายฝากตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ที่ดินนั้นคืนได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 491 ดังนั้นเมื่อผู้ขายฝากได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินของตนไว้แก่ผู้ซื้อ กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นย่อมตกเป็นสิทธิของผู้ซื้อทันทีเพียงแต่ผู้ขายมีสิทธิ์ไถ่ถอนได้ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กำหนดกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลาไว้ในสัญญา และหากผู้ขายไม่ไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ที่ดินที่ขายฝากนี้กรรมสิทธิ์ย่อมตกแก่ผู้ซื้อเด็ดขาด การทำสัญญาขายฝาก จึงทำให้ผู้ซื้อได้รับประโยชน์มากกว่าทำจำนองที่ดิน เนื่องจากการจดทะเบียนจำนองที่ดิน ย่อมไม่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนไปยังผู้รับจำนองแต่อย่างใดเพียงแต่ผู้รับจำนอง มีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จำนอง จากที่ดินจำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญเท่านั้น ตาม ป.พ.พ.มาตรา 702
2.เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ที่ได้กำหนดไว้ในสัญญา กรรมสิทธิ์ในที่ดินขายฝากย่อมตกเป็นสิทธิ์ของผู้ซื้อเด็ดขาดทันที โดยผู้ขายไม่สามารถไปไถ่ถอนได้อีก นอกจากผู้ขายจะขอขยายเวลาไถ่ถอนครบกำหนดเวลา ตาม ป.พ.พ.มาตรา 496

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 491
  อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

มาตรา 496 กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494
การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็นทรัพย์สินซึ่งการซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่จะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา 702  อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่